Купівля квартири на початкових стадіях будівництва завжди виглядає більш привабливо, оскільки вартість квадратних метрів на той час значно дешевша. А погодьтеся, що ціна для всіх нас має значення?!
Разом з тим, хто з власного досвіду, а хто з новин знає, що така інвестиція супроводжується рядом ризиків, повністю виключити які не можливо навіть з допомогою адвоката.
Читайте також: Договір оренди землі – складання, умови, продовження, переважне право орендаря
купівля нерухомості в Дніпрі
На даний час, серед забудовників найбільш популярний спосіб укладення Договору купівлі-продажу майнових прав на об’єкт (квартиру), який буде збудовано у майбутньому.
Але нерідко я чую про випадки, коли майнові права на квартиру продає забудовник, який не має відповідної дозвільної документації на будівництво, що також значно ускладнює отримання бажаної квартири.
Пропоную Вам, перед підписанням договору, виконати кілька простих кроків, які мінімізують ризики:
1. Попросіть у продавця надати Вам для ознайомлення проект Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Особливу увагу раджу звернути на те, хто саме (юридична чи фізична-особа підприємець) зазначений у ньому Продавцем – занотуйте собі повну назву та код ЄДРПОУ, щоб пізніше перевірити через відкриті джерела.
2. Попросіть надати Вам документ або його копію, який підтверджує право власності чи користування на Продавця, який вказаний в Договорі, на земельну ділянку, де планується чи вже відбувається будівництво.
Це може бути державний акт на право власності, витяг з реєстру речових прав на нерухому майно, договір оренди, договір про передачу функцій забудовника…
Маючи цю інформацію, зайдіть на загальнодоступний Інтернет-ресурс «Публічна кадастрова карта» та перевірте, чи дійсно ділянка на яку Вам надали документи, знаходиться у тому місці, де забудовник пропонує купити квартиру.
3. Перевірте чи забудовник, вказаний в Договорі, має ліцензію на провадження господарської діяльності з будівництва об’єктів такої категорії складності. У разі, коли ліцензія видана не Продавцю, а іншій особі, то у забудовника повинен бути договір з виконавцем будівельно-монтажних робіт. Це все Вам також потрібно знати.
4. Попросіть показати Вам Декларацію про початок будівельних робіт.
Цей документ – один із найважливіших і без нього будівництво є незаконним. Декларація повинна бути видана замовнику будівництва, зазвичай – Продавцю, який вказаний у Договорі. Якщо ж Декларація видана іншій особі, то забудовник повинен надати Вам документ, який засвідчує передачу функцій замовника цій особі.
Зверніть увагу на термін дії Декларації. Адже буває, що термін на момент продажу квартир вже сплив. Випишіть номер та дату її видачі та перевірте чи дійсно така Декларація є в Єдиному реєстрі дозвільних документів на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України (ДАБІ). Наявність її у вказаному реєстрі є обов’язкова.
Надзвичайно важливо, щоб у Декларації було зазначено, що Замовник має дозвіл на будівництво САМЕ ЖИТЛОВОГО БУДИНКУ, а не офісного чи торгового центру… Адже, в такому разі, Продавець не має права продавати Вам право на квартиру. А Ви фактично купуєте офіс або інше нежитлове приміщення і в майбутньому, Ви юридично не зможете тут пропистаися та отримати всі необхідні документи… Бо з переведенням нежитлового приміщення під житло, зазвичай, виникають великі проблеми, а в багатьох випадках це взагалі НЕ МОЖЛИВО!
Будівельна адреса будинку, що зазначена у Декларації та, вказана у Вашому Договорі, повинні бути однаковими. Це важливо, бо часто забудовники отримують дозволи на будівництво тільки одного будинку (т.зв. перша черга), а вже потім, фактично без дозволів, будують другу та третю черги.
5. З’ясуйте історію забудовника, поцікавтеся скільки будинків він вже здав в експлуатацію, вивчіть відгуки їхніх покупців. Рекомендую не ризикувати і довіряти тільки перевіреним компаніям, які вже не перший рік на ринку. Зазвичай такі компанії дорожать репутацією.
Окрім того, Ви повинні пам’ятати, що купуєте площу, яка при встановленні суміжних стін площа буде зменшена на 5-10 % від загальної площі.
І насамкінець зазначу, що як на мене, потрібно ДУЖЕ детально ВИВЧАТИ ДОДАТКОВУ УГОДУ до Договору, оскільки там повинно бути зазначено: наявність підлоги, стелі, вікон, електропроводки та інших комунікацій. Оскільки дуже часто цього не зазначено і потім покупці мають ще додаткові витрати на їхнє встановлення.
Тому будьте максимально уважні при підписанні будь-яких юридичних документів, особливо, коли на кону велика сума грошей.
І в разі будь-яких сумнівів, одразу залучайте професійного юриста, який зможе проконсультувати, вивчити документи та відредагувати договір, щоб він захищав Ваші інтереси.
Ваш адвокат та медіатор, Наталія Бут.
Телефони для консультації: 098 242 5701, 050 692 9949.
