Досить часто до мене за юридичною консультацією звертаються клієнти з питаннями щодо правильності оформлення Договору оренди земельної ділянки. Зараз кількість таких запитів навіть зросла.
Так нещодавно до мене звернулася клієнтка, у якої строк Договору оренди землі закінчується в травні 2021 року. А орендар вже тисне на неї, буквально змушуючи укласти новий Договір майбутньою датою. І навіть залякує, що в разі відмови не виплатить орендну плату за 2020 рік.
Звісно, вищезазначена ситуація це провокація з боку орендаря, я надала клієнтці юридичну консультацію, пояснила позицію закону, в тому числі пріоритетне право теперішнього орендаря на продовження оренди (детальніше згодом). Але рішення приймати клієнтці.
Читайте також “Адвокат про розірвання договору оренди землі”.
Оскільки ми почали з юридично грамотно оформленого договору, то далі поговоримо про те, ЩО ПОВИННО БУТИ В ДОГОВОРІ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ та зміни, передбачені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16.01.2020 року.
Відповідно до вищезазначеного Закону, було внесено зміни до абзацу 3 ч 1 ст 15 Закону України «Про оренду землі» та додано ще одну істотну умову договору оренди землі – дата укладення договору оренди, тобто хоча вона і існувала до того, але зараз це дуже важливий момент укладання Договору.
Сьогодні ІСТОТНИМИ УМОВАМИ ДОГОВОРУ оренди землі є:
– об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
– дата укладення та строк дії договору оренди;
– орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 (Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі) цього Закону та статтею 1261 (Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови) Земельного кодексу України.
В статті 33 Закону України «Про оренду землі встановлено» встановлено: «Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися своїм переважним правом та укласти договір оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. Тобто саме Ви не лише зацікавлені, але й зобов’язані перевірити чи відповідає договір оренди закону та переконатися, що він дійсно захищає Ваші інтереси. Тут юрист в мені радить звернутися за професійною юридичною допомогою.
У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України.
За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п’ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються.
Нагадую, що в Україні діє презумпція правомірності правочину, яка означає, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний недійсним судом.
За цих умов, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Правовими наслідками недодержання сторонами при вчиненні правочину вимог закону є можливість визнання його недійсність в судовому порядку.
У разі РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.
Сподіваюся змогла відповісти на всі Ваші питання по темі. Якщо ж вони ще залишилися, або Ви хочете, щоб я вичитала Ваш договір, звертайтеся за консультацією: 098 242 5701, 050 692 9949.
Ваш адвокат та медіатор Наталія Бут.
